以规范与专业引领行业未来：希腊商改住风险的本质与应对

北京市移民及出入境服务行业协会会长 齐立新

    近年来，希腊“商改住”项目在投资移民领域引发广泛关注。作为行业协会负责人，我多次带队赴希腊实地调研，与当地政府部门、法律机构及合规开发商深入交流，并组织业内骨干进行专项合规培训。基于这些一线实践，我必须指出：当前市场上对“商改住”风险的讨论，存在明显的认知偏差——真正的风险并非源于政策，而在于项目实操中的合规缺失与行业自律不足。这也正是我们协会，包括我所在的会员单位杰圣移民，在日常经营与风控中时刻警惕、着力规范的核心。

*2025年齐会长亲率考察团多次赴希考察*

一、 政策本质是支持，行业须摒弃“政策风险”误区

    希腊政府推行“商改住”政策的初衷，在于盘活存量资产、缓解住房压力，这是其城市化发展的合理选择。从我及协会与各方的沟通来看，希腊监管当局明确反对的是“投资额不实”、“文件造假”、“价格虚高”等违规操作，而非合规项目本身。因此，行业协会近期组织的多次合规培训中反复向同仁们强调：风险根源不在政策，而在部分项目本身的合规性缺陷。只有引导行业回归项目实质进行评判，才能共同摆脱“谈商改住色变”的误区。

*齐会长与希腊外交部副部长Thoaris共同探讨合规规范*

二、 三大实操风险，考验行业专业与风控能力

    基于大量调研与纠纷案例分析，我带领协会风控小组总结出商改住的三大核心风险点，这也是我们面向全行业开展培训、倡导自律的重点方向：

    1、用途许可：合规的生命线

    许可不是“未来时”，而是“现在时”。协会在调研中亲眼所见，某些项目以“即将获批”为说辞，实则缺乏合法基础。一旦许可因规划、安全等原因未能获批，投资者面临的不仅是财务损失，更是身份续签的风险。行业必须建立“文件溯源”机制，确保许可真实、可查、合法。例如，在杰圣移民的业务规程中，我们始终秉持这一原则，严格筛选符合政策本意、文件完备的合规项目。

    2、价格公允性：拒绝虚高泡沫

    协会接到过多起投诉，某些项目通过包装将实际价值不足25万欧的房产虚高定价，损害投资者利益，甚至埋下居留被撤销的隐患。行业应倡导价格评估透明化，推动第三方独立估值，抵制价格操纵行为。

    3、返租承诺：警惕“纸上利润”

    所谓“包租”、“高收益”往往是营销话术，实际履行依赖项目竣工及合法租赁合同的签订。为此，协会在自律公约中明确要求，这也是我一再强调的：不得以无法保障的返租承诺误导客户，所有租赁条款必须建立在实际交付与合规文件基础上。作为协会会员单位，杰圣移民坚持向客户提供具法律约束力的租赁合同，杜绝不切实际的口头承诺。

*齐会长率考察团深入一线，实地考察房产项目*

三、 行业乱象须整顿，自律与规范是唯一出路

    当前市场中存在的虚假宣传、违规融资、文件造假等行为，不仅损害投资者权益，更破坏我们行业的整个信誉。作为协会会长，我始终呼吁：行业机构应主动拥抱合规，杜绝短视行为。协会已多次组织专项治理研讨，并将持续通过培训、巡查、公示等方式，推动建立透明、可信的市场环境。

*齐会长在《2025年助力企业出号高峰论坛·希腊站》发言*

四、 给投资者的建议：选择专业，远离投机

    在协会开展的公众教育中，我们始终向投资者传递以下原则：

    1、核查文件完整性：要求开发商出示全套合法许可，并核实可追溯的审批记录；

    2、警惕低价与高回报话术：明显低于市场价或承诺过高收益的项目，往往隐含风险；

    3、选择自律机构：优先考虑签署行业自律公约、经营历史清晰、风控体系完备的服务方。

*齐会长率领行业协会考察团与项目方代表合影*

    希腊商改住本身并非“高风险”类别，其本质是合规与不合规的区分。作为行业协会，我们将继续强化全行业风控培训，推动建立项目合规审查机制，并对违规行为进行监督与纠偏。我坚信，只有整个行业坚守专业、透明、合规的准则，我们才能行稳致远，真正服务于投资者的长期利益。

    规范是底线，专业是底气。这是我始终秉持的理念，也是我所在的杰圣移民在每一天的实践中力求贯彻的标准。让我们共同努力，维护一个健康、可持续的市场环境。

（北京市移民及出入境服务行业协会会长 齐立新）