近日，希腊移民与庇护部正式下发第1/2026号政府通函，全文共计31页，系针对黄金签证项目执行层面的系统性操作细则。该通函即时生效，标志着希腊投资移民政策进入以“合规审查”为核心的深度调整阶段。

北京市移民及出入境服务行业协会对此高度重视，现就政策要点、市场影响及行业应对措施发布如下观察与指引。

一、 政策核心：从宽泛准入到精准监管的制度性转变 

协经研究认为，此次通函并非简单的政策收紧，而是希腊政府基于十年项目运行经验，对市场秩序进行的结构性规范。其核心逻辑在于：以联合执法手段清除违规操作，保护真实合规投资者的合法权益。

通函明确划出三条不可逾越的红线：

其一，严打虚假交易。针对“变相返款”“虚增合同价格”“虚构投资结构”等行为，希腊税务、反洗钱、警方三大部门将启动联合审查机制。一经查实，不仅直接拒签，已获批身份也将面临撤销。

其二，禁止拆分拼单。无论选择何种投资门槛，均须以单套房产作为标的物，杜绝多人拼购套取政策优惠的行为。

其三，明确“先买后卖”的置换顺序。若投资者在出售原有房产后未能及时购入新房，居留许可将即刻失效且不可逆转。

此外，针对25万欧元“商改住”路径，通函规定优惠资格仅限首任买家。该房产一经转售，后续买家须按届时现行标准重新申请，这意味着合规低价房源的总量已被锁定，稀缺性将进一步凸显。

二、 协会行动：齐会长率团赴雅典，建立高层沟通机制

新政出台之际，北京市移民及出入境服务行业协会会长齐立新先生于5月24日率专业考察团抵达雅典，开展为期数日的高层访问与市场调研。此行旨在第一时间获取政策执行的权威解读，并代表中国行业向希腊官方传递市场关切。

齐会长先后与希腊外交部副部长、移民与庇护部部长举行正式工作会谈。这是希腊移民部长首次正式接待中国行业协会负责人，标志着双方沟通渠道实现了从民间到官方的机制性提升。会谈中，双方就加快审批流程、规范市场秩序、保障申请人权益等议题达成共识，并建立了专项联络机制。

齐会长在会谈中指出，协会始终倡导“合规运作、保护申请人长期权益”的发展理念，这与希腊政府此次通函的规范方向高度一致。他表示，协会将充分发挥行业引领作用，引导包括会长单位（杰圣移民）在内的所有会员单位严格对标新政要求，从源头过滤风险。

三、 市场现状：希腊黄金签证全球领先，中国申请人占比近半

尽管政策进入规范期，希腊黄金签证的市场吸引力依然强劲。根据权威机构发布的《2026年全球居留计划指数》，希腊以73分综合得分蝉联全球第一。截至2026年4月，希腊累计发放黄金签证逾3.1万份，其中中国申请人占比达48.1%，继续保持领先地位。

这一数据充分说明，合规、透明的政策环境反而增强了长期投资者的信心。对于真正以家庭规划为目的的申请人而言，当前的规范调整意味着更清晰的规则、更可控的风险。

四、 行业倡议：以专业能力应对政策变革，会长单位率先垂范

面对新政带来的市场洗牌，协会向全体会员单位提出以下倡议：

第一，严守合规底线。不得参与任何形式的虚假交易、返款安排或合同价虚增行为，一经发现，协会将依规予以行业惩戒。

第二，提升专业审查能力。对“商改住”类项目，须逐项核验改建审批文件、产权证明及历史建筑保护合规性，确保项目具备完整的法律基础。

第三，强化信息披露义务。应向申请人完整告知政策细则、潜在风险及退出机制，杜绝夸大宣传与误导性陈述。

在此方面，会长单位北京东方杰圣咨询有限公司已率先行动。齐会长在此次考察中，亲自深入多个项目现场，对建筑质量、工程进度、产权文件进行逐项核验，并以“自住标准”严选资产。会长单位杰圣移民明确表示，凡产权存疑、手续不全、存在合规隐患的项目，一律不予推荐。

五、 协会展望：在规范中构建长期信任

希腊31页通函的落地，是国际移民政策从粗放走向精细的必然趋势。协会相信，只有经历过规范洗礼的市场，才能真正赢得申请人的长期信任。北京市移民及出入境服务行业协会将继续发挥行业引领与协调作用，推动会员单位以更高的专业标准、更强的责任意识，服务中国家庭的全球化发展。我们也将持续关注各国政策动态，及时发布权威解读，为行业健康发展保驾护航。