2026年9月5日，希腊总理米佐塔基斯在第90届萨洛尼卡国际博览会宣布一揽子经济与税改设想；9月7日，希腊《每日报》（Kathimerini）等权威媒体进一步披露实施细则：拟自2027年7月1日起，将非欧盟国家自然人购买希腊住宅类房产的转让税由现行3%上调至15%。

消息公布当日，北京市移民及出入境服务行业协会创始会长、杰圣移民总裁齐立新主持召开《希腊政策变化与合规项目推广在线会议》，组织会员单位及海外项目合作方研判政策走向，重点部署房源双证核验、过户节点管理与国务院第841号令项下的中介机构备案合规工作。

一、税改提案核心：仅针对非欧盟自然人住宅交易 

根据目前希腊官方披露及媒体细则，本次提案要点如下：

• 生效时间：拟自2027年7月1日起实施，但最终法条、过渡期及豁免范围须经希腊议会表决，以官方最终公示为准。 

• 适用对象：非欧盟第三国自然人个人买家；中国、土耳其、以色列等国个人买家属于覆盖范畴。法人实体购房暂不在该提案表述之内。 

• 适用标的：住宅类物业；商业地产、土地等非住宅资产暂未纳入15%提案范围。 

• 政策目的：米佐塔基斯在萨博会讲话中坦言，海外资本进入住宅市场推高本地房价，税改意在缓解本国居民住房压力。 
  需要特别说明的是：目前该税改仍属政府提案，尚未完成议会立法程序。

二、协会迅速响应：齐立新会长主持召开线上政策研判会

消息一公布，协会创始会长齐立新迅即组织召开《希腊政策变化与合规项目推广在线会议》，作出三点研判：

第一，政策走向研判。齐立新会长指出，希腊黄金签证自2024年重点区域门槛上调至80万欧元以来，已呈现“区域分层、成本重估”的明确趋势。本次转让税提案若获通过，非欧盟个人购买住宅的额外税负将从现行约3.09%跃升至约15.45%，以25万欧元商改住项目为例，税费净增约3万欧元。低成本希腊黄金签证居留窗口正在加速收窄。

第二，过户节点与计税规则分析。希腊房产转让税由买方承担，计税基数取合同价与政府税务评估价较高者。已签合同但未完成过户完税的，存在适用新税率风险。目前提案未承诺统一过渡期，各会员单位须按最终法案执行，不得对客户做出无依据的过渡期豁免承诺。

第三，合规要求重申。齐立新会长在会上特别强调，政策变动期最容易出现不合规房源、虚假评估、短租违规、用途变更不全等问题。所有购房居留项目必须把“双证齐全”作为前置条件：一是房屋房产证（产权清晰、用途与申请路径一致），二是商改住官方许可证（如涉及商业改住宅，须具备完整用途变更审批）。缺少任一证件，不得向客户推荐。

齐立新会长指出：“希腊政策收紧是趋势，但行业不能靠制造焦虑促成交易。越是在税改和门槛变动节点，越要用双证、过户节点、材料真实三把尺子筛项目。”

三、衔接国务院841号令：中介备案与材料真实不可缺位 

自2026年9月15日起施行的《国务院关于出境入境管理的规定》（第841号令），其中多条与欧洲黄金居留项目中介服务相关，协会要求会员单位逐条对照：

关于备案管理（第七条）：国家对接受出境入境人员委托从事出境入境政策咨询、证件代办、手续办理等中介服务的机构和人员实行备案管理。从事出境入境中介服务的机构，应当自设立之日起15日内向所在地移民管理机构备案；本规定施行前已经从事出境入境中介服务的，应当在本规定施行之日起90日内办理备案手续。

关于准入条件（第八条）：中介机构应具备依法设立、法定代表人或者负责人无故意犯罪记录、具备专业知识工作人员及相应资金场所、直接服务人员无相关故意犯罪记录、健全管理制度（人员管理、教育培训、资料保存、数据安全、合规管理等）等条件；从事出境中介服务的，还应当已经与境外有关服务机构建立合作关系或者签署有效的合作意向书。

关于禁止行为（第十条）：中介机构不得发布虚假信息或通过夸大、误导性宣传招徕服务对象；不得提供或者协助提供虚假材料，协助他人违规办理签证、停留居留证件、护照等出境入境证件或者手续；不得泄露、出售、非法提供商业秘密、个人隐私或者个人信息；不得超范围经营、组织或者协助跨境违法犯罪。

齐立新会长在线上会议中明确要求：希腊项目在咨询服务中不得使用“包过、包免税、内部渠道、低价必批”等表述，此类用语均可能触及841号令第十条之规定；所有房产评估、用途变更、资金来源、婚姻及亲属关系材料，必须真实、合法、可回溯。

四、创始会员单位杰圣移民：三处合规差异 

作为协会创始会员单位，杰圣移民在创始会长齐立新的带领下，始终将合规经营视为生命线。面对本次希腊税改提案及841号令的双重背景，杰圣移民在业务实践中坚持以下三项差异化标准，为行业树立了可借鉴的范本：

1. 双证前置尽调。坚决杜绝"先签单后补证"项目；商改住房源须同时提供房产证与商改住许可，由境外合作律师、税务顾问、国内文案三方交叉核验，再进入客户推荐名单。

2. 过户节点锁税。针对2027年7月拟生效提案，杰圣按"合同签订—税务评估—公证—过户完税—居留递交"节点排期，向客户书面提示新税率适用风险，不承诺无依据过渡期豁免。

3. 备案与全流程留痕。按841号令要求完成中介备案准备，建立咨询、文案、产品、后续服务、海外五大团队协同；材料实行原件留档、电子备份、数据分级管理，确保可追溯、可审计、可问责。

作为创始会员单位，杰圣移民把"双证齐全+备案合规+真实材料"作为希腊业务三条底线，不为抢窗口放松尽调标准

五、协会工作提示与后续跟踪 

结合9月7日线上会议精神，协会向全体会员单位提出以下工作要求：

1. 规范信息披露：希腊房源介绍发布须标注“税改提案待议会立法，最终以希腊官方公报为准”，不得宣称15%已生效；

2. 强化项目尽调：25万欧元商改住项目须重点核查用途变更批复、消防及规划许可、短租限制与长租自住规则，确保整体项目申请合规；

3. 履行告知义务：所有居留申请客户须同步告知841号令关于备案、材料真实、信息保护的要求；

4. 加快备案进度：尚未完成中介备案的会员机构，应在841号令施行起90日内办结备案，协会“会员之家”将提供备案程序、条文辅导与材料清单支持。

北京市移民及出入境服务行业协会将持续跟踪希腊议会立法全流程，第一时间向会员单位同步正式法条、过渡期细则、黄金签证豁免政策及转让税实施规则。各会员单位如遇房源资质、过户税务、材料合规等问题，可通过协会渠道提请集体研判，避免因单一机构信息不全导致行业风险。

让我们以合规为基、以专业为魂，共同维护首都移民及出入境服务行业的良好形象，为广大申请人提供安全、可靠、专业的服务。